Регистрация договора аренды в Росреестре.

В 2019 году внесены изменения в порядок кадастрового учета объектов недвижимости в том числе регистрацию сделок по аренде недвижимости, которые утверждены Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости».

К наиболее существенным условиям можно отнести срок передачи помещения в аренду, которое обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным и при регистрации такого договора аренды в ЕГРН будет получен отказ.

В зависимости от редакции пункта о продолжительности арендных отношений возможны следующие возможности регистрации договора аренды:

1. передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
2. если в договоре срок аренды оформлен на неопределенный срок, регистрация в ЕГРН так же не нужна;
3. и только долгосрочная аренда на срок более года должна обязательно проходить регистрацию в ЕГРН.

Вне зависимости от предмета, регистрировать договор аренды или субаренды в ЕГРН нужно для нежилого помещения или его части следует, когда срок аренды превышает один год.  При этом регистрация договоров аренды вспомогательных или отдельных помещений требуется, когда такие помещения зарегистрированы в ЕГРН, то есть имеют собственный кадастровый номер с обязательным перечнем (кадастровых номеров) этих помещений.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Вторым важным условием для регистрации договора аренды является условие — постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации договора аренды будет отказано.

Законом № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объекте недвижимости, но учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании предоставленных проектов перепланировки, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация договора аренды происходит в ЕГРН на основании заявления от собственника помещений при этом необходимо помнить следующие нюансы регистрационной процедуры:

• одновременно с регистрацией договора аренды , в ЕГРН делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в ЕГРН заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект до не получится;
• если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
• любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН;
• при регистрации аренды части здания или помещения, будет одновременно проводиться их временный кадастровый учет (для такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений) и если на часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить повторный временный кадастровый учет.