Специфика перепланировка нежилого помещения в Москве.
Порядок регистрации, перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в Москве, отличается от порядка перепланировки помещений в жилых домах как составом проектной документации, так и порядком согласования который зависит от вида работ:
А) — для начала работ собственнику не требуется получать согласование перепланировки помещения если при производстве работ не затрагиваются конструктивные элементы и не меняется внешний облик здания;
— при проведении работ по переустройству и ремонту не затрагивающих конструктивные и несущие элементы влияющие на безопасность строения, контроль за проведением перепланировка нежилых помещений и зданий осуществляет — Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы;
B) — для начала работ собственнику требуется получение разрешения на производство работ с открытием ордера ОАТИ ;
— при проведении капитального или противоаварийного ремонта с проведением работ на фасаде, не затрагивающих конструктивные и несущие элементы влияющие на безопасность строения, оформляется колористический паспорт и ордер ОАТИ, контроль за проведением работ осуществляют Техническая инспекция объединения административно технических инспекций Москвы.
С) — для начала работ собственнику требуется получение разрешения на производство работ с получение разрешения на реконструкцию и открытием ордера ОАТИ;
— при проведении реконструкции, затрагивающей конструктивные и несущие элементы влияющие на безопасность строения оформляется разрешение на реконструкцию (разрешение на строительство) и ордер ОАТИ, контроль за проведением реконструкции осуществляют Комитет государственного строительного надзора города Москвы (Мосгосстройнадзор) и Техническая инспекция объединения административно технических инспекций Москвы.
D) — для начала работ собственнику требуется получение разрешения на производство работ с получение разрешения от Москомнследия и открытием ордера ОАТИ;
— при проведении работ на территории граничащей с объектом культурного наследия, либо на самом объекте культурного наследия, оформляется разрешение на работы по сохранению или приспособлению объекта культурного наследия или раздел обеспечении сохранности культурного наследия и ордер ОАТИ, контроль за проведением работ осуществляют Департамент культурного наследия Москвы (Москомнаследие) и Техническая инспекция объединения административно технических инспекций Москвы.
Простая перепланировка нежилого помещения
Проект перепланировки для нежилых зданий (строительное проектирование) оформляется на основании архивных планов БТИ и результатов технического обследования конструкций, состояния отделки и инженерных сетей здания, содержит информацию принятых технических и конструктивных решениях и их обоснование.
Проект проведения переустройства или перепланировки несет в себе полное описание и характеристики выбранных технологий и конструктивных решений, прочностные и технические расчеты, необходимые для подтверждения безопасности запланированных работ для эксплуатации помещений в дальнейшем
Организации разрабатывающие Проекты перепланировки нежилых помещений обязаны иметь необходимые допуски СРО.
Важно при разработке проекта на проведения переустройства или перепланировки нежилого помещения, не допускается изменение технико-экономических показателей с увеличением площадей или габаритов объекта.
Согласование перепланировки нежилого помещения в БТИ.
Проект перепланировки нежилого помещения и техническое заключение о допустимости выполненной перепланировки, разработанные организацией, имеющей допуск СРО, является документами на основании которого специалисты БТИ вносят изменения в техпаспорт помещения, после поведения обследования по результатам выполненной перепланировки.
При согласовании перепланировки нежилого помещения или здания для БТИ не требуется дополнительных разрешений и согласований на проведение перепланировки, изменения в технический паспорт БТИ, вносятся по результатам обследования на основании предоставленной проектной документации с фиксацией выявленных нарушений (несоответствия) в красных линиях.
Формально наличие красных линий по результатам согласования перепланировки в БТИ говорит о несоответствии фактических и заявленных работ и возникает только в случае отсутствия контрольных обмеров после проведения работ. Так как строители при выполнении работ часто вносят и согласуют изменения (отклонения от проекта), а сам проект при этом не корректируется.
Инвентаризация БТИ не заменяет обязанность проходить кадастровый учет в Росреестре без регистрации изменений в котором, нельзя совершать действия, требующие государственной регистрации – сдача помещений в долгосрочную аренду, получение лицензий и т.д.
ВАЖНО
— Согласовании перепланировки (работы по приспособлению) нежилого помещения являющегося объектом культурного наследия возможно только после получения разрешения на проведения работ по сохранению объекта культурного наследия в Москомнаследия.
— Согласовании перепланировки при проведении реконструкции нежилого здания возможно только после получения Заключение о соответствии (ЗОС) — о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Решение о выдаче Заключения о соответствии выдается если при реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии.
Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора города Москвы государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»
Незаконная перепланировка.
Если вам нужно узаконить красные линии или разработать соответствующий проект для того, чтобы узаконить перепланировку (кроме реконструкции), то в качестве исходной документацией в проектах переустройства и перепланировки используется последний архивный план, зарегистрированный в БТИ, а не текущее состояние помещения тоже самое для регистрации в Росреестре.
Типичная проблема — это существующие расхождения по объекту недвижимости в архивных техпланах БТИ и Росреестра. Поэтому если исходные (архивные) планы БТИ и Росреестра у вас отличаются, то вам нужно готовить два комплект документов для регистрации перепланировки один для БТИ второй для Росреестра.
В отличие от жилых помещений, для нежилых зданий выполненное, но не зарегистрированное переустройства и перепланировка не являются незаконной перепланировкой если в процессе работ не были нарушены следующие условия:
- — не изменялись технико-экономические параметры здания, нет изменений площади и объемов;
- — работы проводились без затрагивания конструктивных и несущих конструкций здания;
- — работы проводились в здании, не являющемся объектом культурного наследия;
- — в результате работ не изменялся архитектурный облик фасадов, не изменялись проемы и не менялся материал и цветовое решение.
- — в результате переустройства не был нарушен вид разрешенного использования.
Основные риски незаконной перепланировки для собственника нежилой недвижимости зависят в первую очередь от допущенных нарушений — штрафные санкции, расходы на узаконивание перепланировки, риски судебного преследования со стороны городских Инспекций с требованием о сносе незаконного строительства (самостроя) являются следствием неосмотрительности собственника.
Заказав проект дизайнеру или строительной компании, вы можете получить рабочий проект, по которому строители будут выполнять свои работы, согласованные с вами, но этот проект не подойдет для БТИ если в нем в исходных чертежах (на начало работ) планировка не будет соответствовать данным БТИ.
Поэтому сразу уточняйте у строителей и дизайнеров будут ли они в рамках своей работы заниматься регистрацией изменений планировки в БТИ или оставляют вам эту работу и возможные проблемы вам.
Наша компания оказывает услуги по подготовке необходимых документов для регистрации изменений в БТИ и если у вас есть вопросы или необходима помощь в оформлении, регистрации документов вы можете связаться с нами через форму обратной связи.